- Erwartung eines erneutes Tourismusbooms nach der Krise
- Attraktives Rendite-Risiko-Profil
- Lange Mietverträge, die die Konjunkturzyklen von durchschnittlich 7 Jahren weit überdauern
- Risikodiversifizierung innerhalb des Portfolios
MÜNCHEN. Die Corona Pandemie hat die Wirtschaft weltweit im fest im Griff, allen voran das Gastgewerbe. Rund 70.000 Hotel- und Gastronomie-Betriebe stehen laut DEHOGA Angaben vor der Insolvenz – das entspräche jedem dritten Betrieb. Während Gaststätten und Hotels jedoch langsam wieder öffnen, stehen dem Immobiliensektor die Auswirkungen der Krise noch bevor.
Auf den Hotelinvestmentmarkt herrscht derzeit weitgehend Stillstand. Gründe für die Pausierung laufender Entwicklungs- und Transaktionsprozesse bei Entwicklern und Investoren sind unter anderem die Vertagung von Gremienentscheidungen bei Banken, Baustellenstopps oder Verzögerungen behördlicher Genehmigungsprozesse.
Für die Zukunft ist jedoch laut einer Ad Hoc Umfrage von Engel&Völkers kein Abrücken von der Assetklasse Hotel unter Investoren erkennbar. Demnach vertrauen 81 % der Investoren weiterhin auf Hotelinvestments. Die Gründe für die ungebrochene Attraktivität der Anlageklasse sind dabei vielfältig:
Erwartung eines erneuten Tourismusbooms nach der Krise
Experten gehen davon aus, dass sich die Reisebranche nach der Krise schnell erholt und die Touristenzahlen nach der Lockerung der Maßnahmen bald wieder das Vorkrisen-Niveau erreichen. Obendrein erwartet die Branche einen Anstieg der Binnennachfrage: „Viele Gäste werden im eigenen Land, zum Beispiel im Schwarzwald oder am Bodensee, Urlaub machen“, sagt Martin Keppler, der Hauptgeschäftsführer der Industrie- und Handelskammer in Baden-Württemberg.
Attraktives Rendite-Risiko-Profil
Ein Aspekt, der Hotelinvestments schon vor Krisenzeiten zum Shootingstar der vergangenen Jahre machte, ist deren attraktives Rendite-Risiko-Profil. Während Renditen für traditionelle Assetklassen wie Büros und Einzelhandelsimmobilien von Jahr zu Jahr auf Rekordtiefs sanken, versprachen Betreiberimmobilien – vor allem gepaart mit variablen Pachtverträgen – weiterhin ein signifikantes Upside Potenzial. Um die Risiken gering zu halten, ist hier vor allem die Wahl eines professionellen Hotelbetreibers mit hoher Branchenkompetenz essentiell.
Lange Mietverträge, die Konjunkturzyklen von durchschnittlich 7 Jahren weit überdauern
Ein weiterer Grund, warum Hotelinvestments selbst in Krisenzeiten nicht an Attraktivität verlieren, sind die langen Vertragslaufzeiten. Während Büro- und Einzelhandelsimmobilien meist Laufzeiten von 5-10 Jahren aufweisen – Tendenz sinkend! –, bieten Hotelverträge eine hohe Sicherheit über durchschnittlich 15-20 Jahre und überdauern somit in der Regel zwei bis drei Konjunkturzyklen. Wenn Pachtverträge dann noch an eine Wertsicherungsklausel geknüpft sind, steigen die Mieteinnahmen dauerhaft – und unabhängig von der restlichen Wirtschaft.
Risikodiversifizierung innerhalb des Immobilienportfolios
Hinzu kommt, dass Hotelmarktzyklen nicht dem klassischen Konjunkturverlauf folgen und so zu einer gesunden Risikodiversifizierung innerhalb eines Immobilienportfolios beitragen. Auch hier ist Branchenkompetenz gefragt. Hotelkonzepte, die nicht auf kurzfristige Trends setzen, sondern ein zeitgemäßes und gleichzeitig zeitloses Produkt bieten, überdauern auch die „Ups and Downs“ des Hotelmarkts.
Einfluss auf die Investitionsentscheidungen wird der Shutdown aller Voraussicht nach trotzdem haben, darin sind sich Experten einig. Zukünftig werden die Bonität, die Ausgestaltung des Mietvertrags sowie die langfristige Nachhaltigkeit der Miete an Bedeutung gewinnen.
Die höchste Krisenresistenz bringen daher vor allem Marktspieler mit, die bereits heute flexibel auf die Marktsituation reagieren können. „Die Branche bekommt jetzt erst mal einen Digitalisierungsschub“, betont Dr. Vanessa Borkmann vom FutureHotel Projekt des Fraunhofer Instituts und spielt damit auf die höhere Personal- und Kosteneffizienz von digitalen Hotelkonzepten an.
"Die Branche bekommt jetzt erst mal einen Digitalisierungsschub"
Damit könnten Betreiber wie Limehome am Ende noch zum „Krisengewinner“ werden. Automatisierte Abläufe, geringe Personalkosten, hohe Flächeneffizienz und flexible Vertragsmodelle erhöhen die Flexibilität und Handlungsfähigkeit des Geschäftsmodells und lassen die Fixkosten in Krisenzeiten auf ein Minimum schrumpfen. Zudem sorgt eine Pachtabdeckungsquote von rd. 1,8 dafür, dass eine nachhaltige Erwirtschaftung der Pacht selbst in Krisenzeiten gewährleistet ist.