Assetklasse Hotel: von der Nische in den Mainstream

MÜNCHEN. „The market is on fire!“ kommentierte Christian Strieder, Country Manager DACH von STR bei den letztjährigen SO!APART Awards angesichts der jüngsten Entwicklung des Segments und bestätigte somit was viele Investoren lange wussten – Serviced Apartments boomen.

Ein Umstand, der vor 15 Jahren, zu einer Zeit in der sogar klassische Hotels als unrentable Liebhabereien abgetan wurden, noch undenkbar gewesen wäre. Mit dem Budget-Hotel-Boom belehrte die Assetklasse Hotel ihre Zweifler eines Besseren und bahnte sich getrieben von Spitzenrenditen ihren Weg in die Portfolios zahlreicher Investoren. Der überproportionale Nachfrageanstieg führte zu Produktmangel sowie Renditekompression im Markt und bedingte die Suche nach einem neuen, ebenso profitablen Segment.

So entstand, als Antwort auf die immer stärkere Flexibilisierung der Arbeitswelt sowie die zunehmende private Mobilität das Konzept der Serviced Apartments als individuelles home away from home. Die Symbiose von Wohnung und Hotelzimmer brachte nicht nur ein neues Angebot in den leer gekauften Immobilienmarkt, sondern verspricht auch ein robustes Angebot mit breiter Nachfrage und Anwendungsmöglichkeiten zu werden das evtl. sogar die dynamische Entwicklung der Budget-Hotellerie  übertreffen kann. Sie zweifeln noch? Dann lesen Sie weiter, um mehr über den neuesten Shootingstars des Beherbergungsmarktes zu erfahren.

Stark wachsender Gesamtmarkt

Nachfrageseitig verzeichnete das Segment über die vergangenen Jahre eine überaus positive Entwicklung und verbuchte im Jahr 2018 rund 12 Millionen Übernachtungen. Die Auslastung, welche 2017 noch bei starken ca. 77% stand, konnte weiter auf über 80% gesteigert werden. Auch für die kommenden Jahre prognostizieren die Analysten von der Catella Real Estate AG dank der diversifizierten Zielgruppenansprache und der überdurchschnittlichen Aufenthaltsdauer des Segments einen kontinuierlichen Nachfrageanstieg.

Nachhaltiges Geschäftsmodell & stetige Markenbildung

Darüber hinaus hat sich der Markt seit seinen von engagierten Quereinsteigern sowie privaten Einzelbetrieben geprägten Anfängen stark weiterentwickelt. Eine kontinuierliche Professionalisierung hat Einzug gehalten, während dienstleistungsintensive und somit kostspielige Bereiche digitalisiert  wurden. Das Ergebnis: Durchschnittlich 10-20% mehr Profit als Full-Service-Hotels und mögliche Renditen jenseits der 5% bei Vertragslaufzeiten von bis zu 20 Jahren führen zu einer wahren Goldgräberstimmung im Markt. „Es sind Strukturen eingezogen, die die Akteure von Beginn an groß denken lassen. Fast jede Hotelbrand hat eine Serviced-Apartment-Marke. Jeder will mitspielen!“, kommentiert Marktexpertin Anett Gregorius von Apartmentservice die aktuelle Situation.

Vielfältige Investitionsmöglichkeiten

Trotz Marktbereinigung soll das Segment in den kommenden zwei Jahren um rund 60% wachsen, von aktuell ca. 28.500 Einheiten auf über 45.000 im Jahr 2021. Ferner soll die Schallmauer von 100.000 Einheiten laut etablierter Marktexperten bereits 2026 durchbrochen werden, während der Anteil an der Hotellerie auf 10% ansteigen soll. Somit bietet die Assetklasse in den nächsten Jahren eine Fülle an Investitionsmöglichkeiten.

Doch die Entwicklungen der letzten Jahre zeigen natürlich auch schon erste Standorte mit einer Sättigung im Angebot. Eine standortspezifische Marktanalyse bleibt natürlich auch in dieser Assetklasse nicht aus.

Konstante Auslastung

Hierzulande erfreut sich das Segment einer Auslastung jenseits der 80%-Marke und das, obschon die durchschnittlichen Tagesraten oft nur geringfügig unter dem Preisniveau vergleichbarer Hotelzimmer liegen. Zudem spricht das Konzept neben den gängigen Shortstay-Segmenten der traditionellen Hotellerie sowohl Berufspendler, welche projektbedingt für einige Wochen eine Unterkunft suchen, als auch reisefreudige Millennials und Familien, die den zusätzlichen Komfort größerer Zimmer sowie voll-ausgestatteter Küchen zu schätzen wissen, an und profitiert somit von einer breiten Zielgruppendiversifizierung und geringer Saisonalität.

Krisenresistent

Seinen Erfolgszug verdankt das Segment laut Gregorius u.a. einer gewissen Krisenresistenz, eine Eigenschaft die sich insbesondere angesichts der aktuell tobenden Corona-Pandemie als eine wahre Tugend herausstellen könnte. „Auch wenn die Hotellerie möglicherweise einen Konjunkturabschwung erfahren sollte, wird das Serviced-Apartment-Segment als Problemlöser und temporäre Wohnform weiterhin wachsen“, so Gregorius. Angesichts der Megatrends Flexibilisierung der Arbeitswelt und steigende private Mobilität wird dem Segment langfristig eine stabile Nachfrage prognostiziert.

Betreiberimmobilien erfordern Branchen-Know-How

“Für Betreiberimmobilien ist spezielles Branchen-Know-How gefragt”, steht es auf der Website vom Hotelexperten BNP Paribas Real Estate geschrieben. Während dies vor einigen Jahren aufgrund der Komplexität der damaligen Hotelkonzepte noch der Wahrheit entsprach, stehen heutzutage vielfältige Betreibermodelle zur Verfügung, welche zum Teil ein wahres Rundum-sorglos-Paket bieten. Der Immobilieneigentümer kann das Modell somit individuell auf das eigene Fachwissen sowie Risikoprofil anpassen und, sofern dies gewünscht ist, sämtliches Know-How Sache des Betreibers sein lassen.

Breite Investorennachfrage

Laut Thomas Beyerle, Head of Group Research beim Immobilienspezialisten Catella stiegen die Transaktionsvolumina in Deutschland sowie Europa über die vergangenen Jahre stark an. Durch Bautätigkeiten, Professionalisierung und die Zunahme der international agierenden Betreiber erhöhte sich die Qualität des Angebotes und damit auch das Interesse der Investoren. Serviced Apartments sind mittlerweile ein fester Bestandteil in zahlreichen namhaften Fonds, wie unter anderem dem offenen Immobilienspezialfonds der HanseMerkur Grundvermögen AG oder dem Catella Modernes Wohnen. Dies belegt nicht zuletzt, dass das Segment endgültig im Investoren-Mainstream angekommen und somit als nachhaltige Asset-Klasse etabliert ist.